**公募REITs五周年：规模扩容与制度创新双轮驱动市场高质量发展**元鼎证券
2025年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年里程碑。自首单产品落地以来，REITs市场从无到有、从小到大，已成为多层次资本市场服务实体经济的重要抓手。截至目前，全市场86只公募REITs总募资规模达2450亿元，其中上交所占据主导地位，上市产品数量及募资规模占比均超六成。这一成绩的背后，是资产类型多元化、扩募机制常态化、制度体系完善化三大趋势的深度融合。
### **资产类型持续扩容，底层资产运营效率凸显**
经过五年发展，公募REITs已形成覆盖高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房、商业不动产等12大细分领域的资产格局。以上交所为例，52只产品2025年合计实现收入145亿元，同比增长71%；可供分配金额88亿元，同比增长42%，展现出强劲的盈利韧性。
细分赛道中，消费板块成为增长引擎，平均出租率达98%，租金收缴率近100%；保障性租赁住房板块出租率稳定在95%以上，租金收缴率100%，发挥“稳定器”作用；能源板块结算电量突破40亿千瓦时，营收完成率106%；产业园区与仓储物流板块抗周期能力突出，高速公路板块日均车流量达32万辆，现金流完成度97%。此外，数据中心、市政环保等新兴业态现金流全线达标，形成“传统基建+新基建”双轮驱动的生态体系。
### **扩募机制创新突破，跨业态配置成主流**
扩募是REITs市场成熟度的重要标志。全市场已有10只产品完成扩募，12只披露扩募计划，其中沪市8单扩募产品成功上市，5单发布公告。值得关注的是，扩募资产呈现“跨类型、跨区域”特征：例如某产品通过“光伏+水电”多能互补模式提升能源供应稳定性，另一产品采用“研发办公+厂房”混合配置优化产业空间布局。2025年，全市场首单配售发售项目落地，为REITs二级市场注入流动性，也为原始权益人提供了资产退出新路径。
分红派现方面，沪市REITs2025年实施分红110次，累计派发78亿元，同比增长30%。产权类REITs分派率达4.18%，股票配资平台经营权类IRR约4.05%，为社保基金、保险资金等长期投资者提供了稳定收益锚点。若计入分红再投资，沪市REITs复权价格平均涨幅达11.9%，资本增值效应显著。
### **制度框架全面升级，商业不动产试点启航**
制度建设是市场高质量发展的基石。2025年末，上交所在证监会指导下修订发布“1+7+N”规则体系，涵盖业务办法、指引及操作指南，覆盖REITs全生命周期。新规明确商业不动产REITs准入标准，优化收益分配机制，强化信息披露要求，为市场规范化运行提供制度保障。
政策红利释放下，商业不动产REITs迎来爆发期。2025年6月18日，首批4单商业不动产REITs在上交所上市，覆盖办公、酒店、购物中心等业态。目前，上交所已受理12单项目，拟募资规模近400亿元，原始权益人涵盖央企、地方国企、民企及外资机构。某商业综合体REITs原始权益人表示：“通过REITs盘活存量资产，企业可将回收资金投入新项目建设，形成‘投资-运营-退出-再投资”的良性循环。”
### **市场生态持续优化，服务实体经济质效提升**
五年来，REITs市场与投资者、运营机构形成深度互动。2025年，沪市REITs举办近百场路演、投资者开放日活动，通过现场调研、线上直播等形式，让投资者直观感受底层资产运营逻辑。某产业园区REITs运营方介绍：“我们定期披露企业入驻率、租金增长率等数据，帮助投资者理解资产价值变动逻辑，增强长期持有信心。”
展望未来，上交所相关负责人表示，将围绕“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”目标，持续完善市场功能：一是推动更多优质资产入市，扩大REITs覆盖范围；二是优化扩募机制，降低制度性交易成本；三是加强投资者教育，培育理性投资文化。随着商业不动产REITs试点深入，REITs市场有望成为连接实体经济与资本市场的“超级接口”，为高质量发展注入新动能。
当前，公募REITs正站在从“规模扩张”向“质量提升”转型的关键节点。随着资产类型进一步丰富、制度体系持续完善、市场生态不断优化元鼎证券，这一创新金融工具将在服务国家战略、促进民生改善、推动资本市场改革中发挥更大作用。
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